Finanse

Bank bankowi nie równy

 

Pieniądze są takim samym towarem jak buty. Kupuje się je i sprzedaje. Różnica polega na tym, że cena już zakupionych pantofli raczej nie ulegnie zmianie. Natomiast na wysokość rat kredytu – jak najbardziej mamy wpływ.
Cena zakupu i cena sprzedaży pieniędzy jest zmienna w czasie i zależy od wielu czynników takich jak koniunktura gospodarcza, inflacja, ilość pieniądza na rynku, kondycja finansowa kredytobiorcy etc. Bank udzielając kredytu sprzedaje niejako pieniądze kredytobiorcy. Na cenę za jaką sprzedawane są pieniądze składa się koszt zakupu pieniędzy przez bank oraz zysk banku. Koszt zakupu pieniądza określa wskaźnik nazywany WIBOR (dla złotówek). W skrócie jest to średnia cena za jaką banki sprzedają sobie pieniądze. Na ten element nie mamy jako kredytobiorca żadnego wpływu. Bank co jakiś czas przesyła do nas informację o zmianie rat ze względu na wzrost lub spadek WIBOR-u. Drugą częścią ceny za jaką kupujemy od banku pieniądze, czyli zysk banku, podzielić można na dwie zasadnicze części. Pierwsza to opłaty ponoszone jednorazowo przy zawarciu umowy kredytowej, czyli rozmaite prowizje, ubezpieczenia, które w większości wypadków doliczane są do kwoty kredytu, czyli do kapitału do spłaty. Druga część to marża banku i tym elementem zajmiemy się poniżej.
Marża banku jest mówiąc w uproszczeniu zyskiem banku. Wracając do przywołanych na początku butów - na cenę zakupu butów w sklepie składa się koszt ich zakupu w hurtowni i marża sklepu. Na koszt kredytu składa się koszt zakupu pieniądza przez bank i marża banku.
Marże jakie stosowane były przez banki na przestrzeni ostatnich lat podlegały daleko idącym zmianom. Przed kryzysem 2008 roku, banki walczyły o klienta obniżając marże. Sytuacja gospodarcza skłaniała je do tego, aby zadowalać się mniejszym zyskiem. Pozyskanie pieniędzy na rynku międzybankowym było dosyć łatwe, ceny nieruchomości rosły, ryzyko udzielania kredytów było niskie. W okresie kryzysu w latach 2008-2010 banki miały kłopoty z pozyskaniem pieniądza. Dodatkowo niepewna sytuacja gospodarcza, spadek wartości nieruchomości skłaniały banki do podnoszenia marż. Banki wychodziły z następującego założenia - pożyczymy ci pieniądze, ale ponieważ jest to teraz dosyć ryzykowne, to zapłać nam więcej za nasze ryzyko. Po względnym uspokojeniu się sytuacji gospodarczej w początkach 2011 roku banki zaczęły ponownie obniżać marże. Poza poprawą sytuacji gospodarczej wpływ na to miały także dodatkowe zaostrzenia co do ustalania zdolności kredytowej wprowadzone przez nadzór bankowy. Ponieważ trudniej było o dobrego klienta, to skoro się go już pozyskało, warto było obniżyć dla niego marżę.
Średnie marże kredytów w złotówkach wyglądały następująco:

• 2008 rok (przed kryzysem) - ok.1%
• 2009-2010 (środek kryzysu) - od 2 do 3,5%
• Obecnie - od 0,7 do 1,5%

Marża jest niezmienna w całym okresie umowy! Jeżeli zawarliśmy umowę z niską marżą, to niska marża obowiązywać będzie przez cały okres trwania umowy niezależnie od wzrostu oprocentowania WIBOR. Jeżeli mamy wysoką marżę, to pomimo spadku WIBOR-u nasze raty będą wysokie. Banki są instytucjami komercyjnymi i jako takie nie muszą ani nie chcą obniżać marż. Co więcej - bronią się także przed wcześniejszym zakończeniem umowy kredytowej. Pomijając umowy o wartości poniżej 80 tysięcy złotych, które jako podlegające ustawie o kredycie konsumenckim można spłacić w każdej chwili, kredyty hipoteczne na ogół mają zapisaną karę umowną płaconą przez klienta w momencie przedterminowego zakończenia umowy.
Przeniesienie kredytu do innego banku jest możliwe i w pewnych sytuacjach może dać realne oszczędności. Załóżmy, że mamy kredyt zawarty w banku XXX w roku 2009 na kwotę 250 tyś złotych z marżą 2,30% na okres 30 lat. %. Rata miesięczna naszego kredytu wynosi 1700 złotych. Bank XXX pobiera 2,0% opłaty za wcześniejsze zakończenie umowy. Załóżmy, że znaleźliśmy bank YYY, który obecnie zaproponuje nam kredyty hipoteczne z marżą 0,85%. Jeżeli nasz wniosek o udzielenie kredytu zostanie rozpatrzony przez bank YYY pozytywnie, bank YYY spłaci bankowi XXX kwotę naszego kredytu powiększoną o opłatę za wcześniejsze zakończenie umowy. Po zawarciu nowej umowy w banku YYY będziemy mieli nowy kredyt na ten okres 28 lat (do porównania przyjmujemy okres 28 lat, bo z początkowego okresu 30 lat dwa lata już spłaciliśmy) z ratą 1480 zł. Czyli po przeprowadzeniu tej operacji mamy do spłaty tyle samo rat, za to mniejszych o 220 złotych miesięcznie. Oczywiście w momencie zawierania nowej umowy kredytowej możemy ją skrócić, aby dopasować ją do raty, którą płacimy obecnie, bądź możemy ją wydłużyć do pełnych 30 lat i wtedy rata będzie jeszcze niższa. Niedogodność tej transakcji polega na tym, że bank YYY będzie od nowa rozpatrywał nasz wniosek. W związku z tym będzie musieli przejść niejako ponownie całą procedurę zawierania kredytu hipotecznego. Jeżeli nasze dochody w okresie pomiędzy składaniem wniosków zwiększyły się - nie powinniśmy mieć większych problemów. Natomiast jeżeli spadły bank YYY może odmówić nam zawarcia nowego kredytu.
Jacek Konochowicz, Neofinanse