Aktualności

Dobra praktyka nas dotyka

Mówią, że Kain zabił Abla za opowiadanie starych kawałów, ale spróbuję: Gość hotelowy zamówił budzenie na siódmą rano, bo o ósmej miał pociąg. Ze snu wyrywa go dźwięk telefonu: Czy Pan zamawiał budzenie na siódmą? -Tak. -To szybciutko, szybciutko, bo już dziewiąta...

W zasadzie zamawianie budzenia w epoce, w której wszyscy posiadamy telefony komórkowe z wbudowanym budzikiem trąci myszką, ale mam wrażenie, że nie wszyscy widzą, że ich pociąg już powoli odjeżdża. Dlatego też, aby później nie było konsternacji i zdziwienia, pozwolę sobie przypomnieć o pewnym terminie, który zbliża się nieubłaganie, czyli pierwszym stycznia 2014.
Z tym dniem zaczynają obowiązywać poprawki do „Rekomendacji S”. W swej istocie  „Rekomendacja S” jest dokumentem przygotowywanym przez Komisję Nadzoru Bankowego (KNB), a od 2008 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF, przejęła zadania KNB), który określa listę dobrych praktyk dla banków przy sprzedaży kredytów hipotecznych. Większość uregulowań znajdujących się w rekomendacji odnosi się do wewnętrznych procedur bankowych. Nowa „S” została wydana przez KNF w połowie czerwca 2013r. i dawała bankom okres kilku miesięcy na dostosowanie swoich procedur. Od początku roku KNF wprowadza przynajmniej trzy istotne zmiany dotyczące rynku kredytów hipotecznych:
- Regulacje dotyczące kredytów walutowych.
- Regulacje dotyczące okresu kredytowania i sposobu obliczania zdolności kredytowej.
- Regulacje dotyczące wkładu własnego kredytobiorcy.
Przyjrzyjmy się więc tym nowym rozwiązaniom. Kwestia zmian w kredytach walutowych nie budzi specjalnych emocji. Tak naprawdę, na palcach jednej ręki można policzyć banki, które jeszcze takich kredytów udzielają. Niemniej warto wyjaśnić, że zgodnie z rekomendacją zadłużać się w walucie będą mogły tylko osoby, osiągające stałe dochody w tejże walucie. Dyskusja dotycząca kredytów denominowanych toczy się od lat i tak po stronie zwolenników jak i przeciwników nie brak argumentów. Warto jedynie wspomnieć w tym miejscu, że kredyty zaciągane swego czasu masowo we franku szwajcarskim wcale nie są gorzej spłacane od kredytów zaciąganych w złotówkach. Pomijając osoby, które (często pomimo ostrzeżeń KNF, doradców kredytowych, czy nawet pracowników banków) zdecydowały się na zaciągnięcie kredytu w CHF, czy EURO, w momencie, gdy kurs tej waluty był wyjątkowo niski, większość kredytobiorców chwali sobie te kredyty.
„Rekomendacja S” nakłada na banki ograniczenie dotyczące długości okresu kredytowania i sposobu obliczania zdolności kredytowej. Banki zostały zobowiązane do rekomendowania okresu spłaty kredytów hipotecznych nie dłuższego niż 25 lat. Maksymalny zaś dopuszczalny okres spłaty zostaje ustalony na 35 lat, ale przy założeniu, że w ocenie zdolności kredytowej przyjęto okres spłaty nieprzekraczający 30 lat. Przed wejściem w życie starej „Rekomendacji S” banki miały możliwość obliczania zdolności kredytowej nawet na 50 lat, co dawało możliwość niejako sztucznego jej kreowania. W skrócie: jeżeli klientowi nie wychodziła zdolność na lat 20, to rozkładając okres kredytowania na lat 40 już mogło się okazać, że zdolność jest. Wprawdzie nowa rekomendacja określa w miarę sztywne zasady, ale ta akurat zmiana nie będzie miała większego znaczenia. Do tej pory (czyli w okresie obowiązywania „Rekomendacji S” w swej pierwotnej formie) banki mogły zawierać umowy kredytów hipotecznych na okres nawet 50 lat, z tym że i tak zdolność kredytowa obliczana była na okres maksymalnie 25 lat. Czyli jeżeli klient posiadał zdolność kredytową obliczaną dla danej nieruchomości i danych dochodów i okresu maksymalnego 25 lat, to mógł ją zawrzeć na dłuższy okres, jeśli taki znajdował się w ofercie banku. Nowa rekomendacja de facto pozwala na obliczanie tej zdolności dla okresu hipotetycznego lat 30, niemniej w praktyce ta różnica będzie niewielka. Ograniczenie maksymalnego okresu na jaki może być zawierana umowa kredytu hipotecznego również nie spowoduje większych zmian. W praktyce 90% umów zawieranych jest na okresy nie dłuższe niż 30 lat.
Chyba najistotniejsza zmiana dotyczyć ma posiadania przez kredytobiorcę wkładu własnego. KNF rekomenduje bankom wprowadzenie w roku 2014 minimalnego wkładu własnego w wysokości 5% wartości nieruchomości, jednak w każdym kolejnym roku będzie on wzrastał o kolejne 5%, aż w 2017 r. osiągnie poziom 20%!
O ile 5% nie brzmi dramatycznie, to 20% stanowić już może znaczne utrudnienie w zakupie mieszkania. Przy zakupie mieszkania za 200 tys. zł, 5% to 10 tys. zł, ale 20% to już 40 tys. zł. Jednocześnie KNF uwzględnia możliwość zmniejszenia tego obowiązkowego, 20-procentowego wkładu własnego o połowę, pod warunkiem, że brakujące 10% zostanie ubezpieczone.
Jak to wygląda obecnie. Nie ma już w zasadzie możliwości zaciągania kredytu na 120% wartości nieruchomości (a przypomnieć należy, że takie kredyty jeszcze przed 2008 r. nie były niczym dziwnym), niemniej na rynku jest szereg banków oferujących kredyt na 100% wartości nieruchomości. W większości wypadków kwota 20% wartości kredytu podlega ubezpieczeniu do momentu spłaty części kapitału. Upraszczając bank mówi tak: drogi kliencie, udzielimy ci kredytu na 100%, ale część tego musimy ubezpieczyć w firmie zewnętrznej i kosztem tej polisy obciążymy ciebie. Będziesz nam płacił to ubezpieczenie aż do momentu, kiedy spłacisz nam co najmniej 20% kapitału, który ci pożyczyliśmy. Jak już to spłacisz, ubezpieczenie zostanie zamknięte. Możesz to spłacać normalnie w ratach, a możesz nam np. po roku nadpłacić twój kredyt i wtedy również zamkniemy twoja ubezpieczenie.
Po wejściu w życie rekomendacji  S klient będzie musiał bezwarunkowo posiadać część wkładu w gotówce, co w praktyce wiązać się będzie z koniecznością zgromadzenia środków wcześniej, często ze znacznym wyprzedzeniem.
Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na to, że część klientów myli cenę zakupu mieszkania z wartością zaciąganego kredytu. Tok myślenia biegnie następująco: kupujemy mieszkanie za 200 tys. zł, ale jest ono w stanie deweloperskim (czyli gołe, otynkowane ściany), więc będziemy potrzebowali jeszcze kilkunastu (kilkudziesięciu) tysięcy na dokończenie mieszkania, w związku z czym musimy te środki zgromadzić w gotówce. Błąd! Banki udzielają kredytu hipotecznego także na dokończenie mieszkania. Kupując mieszkanie za 200 tys. zł, do kredytu hipotecznego możemy doliczyć też środki, jakie będą potrzebne na wykończenie mieszkania. Czyli zaciągamy wtedy kredyt na powiedzmy 220 tys. zł i to od tej kwoty będzie obliczany nasz udział własny. Czyli to nie będzie tak, że musimy mieć w gotówce 10 tys. zł na wkład własny i 20 tys. zł na dokończenie mieszkania, tylko będziemy potrzebowali 11 tys. zł (5% od 220 tys. zł) jako wkład własny, a mieszkanie wykańczamy z kredytu. Oczywiście ta część zobowiązania zaciągana na dokończenie mieszkania musi zostać rozliczona z bankiem. Na ogół po zakończeniu przez nas prac wykończeniowych bank dokonuje inspekcji i ocenia, czy przeznaczyliśmy środki otrzymane z kredytu zgodnie z tym co zadeklarowaliśmy.
Tak więc:
- jeżeli chcesz zaciągnąć kredyt w CHF lub innej walucie w której nie zarabiasz,
- jeżeli chcesz zaciągnąć kredyt na okres dłuższy niż 30 lat lub
- jeżeli chcesz zaciągnąć kredyt bez środków własnych,
to szybciutko, szybciutko...
Jacek Konochowicz
www.neofinanse.pl