Porady

Daniny dla gminy

Nowe plany zagospodarowania przestrzennego niosą obowiązek opłaty planistycznej

Wyobraźmy sobie dużą łąkę pod miastem, którą otrzymaliśmy dawno w spadku po rodzicach. Jak bardzo wzrośnie jej wartość, jeśli miejscowa gmina uchwalając plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczy ten teren na działki budowlane! Bardzo optymistyczny fakt takowej zmiany ma niestety i swoje „ale”…

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt.4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003 r.( Dz.U. Nr 80, poz 717 ze zm. ), jeśli z uchwaleniem planu albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) sprzedaje ją przed upływem pięciu lat od dnia obowiązywania nowego planu, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, zwaną niekiedy rentą planistyczną lub urbanistyczną, w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna jest więc rodzajem daniny publicznej, stanowiącej udział gminy w dochodach zbywcy nieruchomości, której wartość została podwyższona w wyniku działań samej gminy. Danina ta również aktywizuje działania gminy w zakresie podejmowania prac planistycznych, których celem jest zmiana przeznaczenia gruntów (zwłaszcza z rolnych na budowlane) w celu podwyższenia ich wartości.

Decyzję ustalającą opłatę podejmuje się bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Notariusz jest zobowiązany do przesłania gminie umowy zbycia w terminie siedmiu dni od jej sporządzenia. Wielkość ustalona przez zbywcę i nabywcę nieruchomości w umowie nie przesądza o wysokości opłaty planistycznej. Gmina naliczy opłatę według opinii rzeczoznawcy, a nie ceny określonej w akcie notarialnym. Właściciel może nie zgodzić się z decyzją gminy i przedstawić swoje racje w postępowaniu odwoławczym.

Opłata planistyczna ma zastosowanie, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi w dowolnej formie, a więc w drodze sprzedaży, czy poprzez darowiznę lub umowę zamiany. Ustala się jej wysokość na dzień zawarcia umowy przed notariuszem. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę planistyczną pomniejsza się o wartość nakładów, poniesionych przez właściciela w tym okresie, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Jeśli wartość działki na skutek uchwalenia planu wzrosła np. do 100 tys. zł, a do tego czasu wynosiła 60 tys. zł, następnie właściciel poniósł nakłady na nieruchomość w wysokości 10 tys. zł, opłata planistyczna będzie naliczona maksymalnie w kwocie 9 tys. zł.

Powołana wyżej ustawa ( art. 58 ust. 2 i art. 63 ust. 3 ) przewiduje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie tylko w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, ale też w przypadku wydania przez gminę decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w konsekwencji której wzrośnie wartość nieruchomości. Wiele gmin korzysta z tej możliwości, pomimo istnienia wątpliwości dotyczących podstawy prawnej do ustalania stawek procentowych opłaty planistycznej pobieranej w tymże trybie.

Właściciel nieruchomości analizujący rentowność transakcji może żądać ustalenia wysokości opłaty planistycznej przed dokonaniem sprzedaży. Wniosek o naliczenie opłaty nie musi być uzasadniony. Na tej podstawie właściwy samorząd wydaje decyzję administracyjną ustalając w niej wysokość opłaty planistycznej.

Wydaje się słusznym, aby pośrednik działający na rzecz zbywcy określonej nieruchomości udzielił mu informacji o możliwości wcześniejszego ustalenia wysokości tej należności wobec gminy. Trzeba jednakże zauważyć, że wprawdzie wysokość opłaty powinna być ustalona na przewidywany dzień obrotu nieruchomością, to określenie wartości nieruchomości możliwe jest tylko na dzień sporządzenia opinii. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których zbywca dopiero rozpoczyna poszukiwanie kontrahenta umowy transakcyjnej.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów, opłaty planistycznej nie można wliczyć w koszty odpłatnego zbycia nieruchomości z uwagi na to, że uzyskanie przychodu ze zbycia nieruchomości następuje formalnie w dacie zawarcia umowy notarialnej, a należność z tytułu opłaty planistycznej może powstać wyłącznie po tej dacie.

Wojciech Karpiński