Porady

Dom zamiast żyta

Fot. B.Klem Postępowanie administracyjne wyłączające grunty z produkcji rolnej lub leśnej jest zwolnione z opłat, ale uprzedzamy wszystkich, że wymaga ono czasu.

W jaki sposób wyłączyć z produkcji grunt rolny pod budowę

W ostatnich latach wzrasta zainteresowanie inwestorów działkami rolnymi. Mogą być one swobodnie nabywane i użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, ale gdy chcemy na nich wybudować dom, pojawiają się ograniczenia. Jakie i dlaczego?

Ziemia rolna bywa kilkukrotnie tańsza od działek przeznaczonych pod budownictwo. Dla ludzi, których nie przerażają formalności administracyjne, jest to dobry sposób na atrakcyjny zakup terenu, który w przyszłości posłuży pod budowę domu. Aby tak się stało należy wyłączyć ten grunt z produkcji rolnej.

Gdy gmina plan ma

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem, stanowiącym podstawę planowania przestrzennego gminy - planowania zabudowy w gminie. Bez takiego planu „kuleje” budownictwo w gminie, zamiera działalność inwestycyjna. Dla inwestora budującego chociażby mały domek jednorodzinny jest to niezmiernie ważny dokument. Potocznie nazywany „wyrys, wypis” z planu jest wystarczającym dokumentem do uzyskania pozwolenia na budowę. To właśnie ta decyzja rozpoczyna cały proces inwestycyjny. Mówiąc krótko, istnienie planu znacznie ułatwia drogę do własnego domu lub mieszkania. Na terenie powiatu białostockiego najszersze plany zagospodarowania posiadają dwie gminy: Choroszcz i Łapy.

Gdy gmina planu nie ma

Jeżeli zaś interesuje nas rozpoczęcie budowy w miejscu, które nie jest objęte planem miejscowym, formalności są bardziej skomplikowane. Należy je rozpocząć od wystąpienia do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Gmina określa, czy istnieje możliwość konkretnej zabudowy na danym terenie. O decyzję gminy można występować kilka razy, pytając o różne warunki zabudowy. Z praktyki można wnioskować, że: jeśli w sąsiedztwie istnieje zabudowa jednorodzinna i wystąpimy z pytaniem o taką samą inwestycję, to najprawdopodobniej otrzymamy decyzję pozytywną. Jeśli gmina wydaje pozytywną decyzję to przed inwestorem kolejny etap.

Wyłączenie z produkcji

Gdy przeznaczenie gruntów pozwala na budowę (lub jeśli wynika to z planu miejscowego) konieczne jest wyłączenie ich z produkcji leśnej lub rolnej. Reguluje to ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 03.02.95r. (Dz.U. Z 2004r. Nr 121 p.1266 z p.zm.), której zadaniem jest ograniczanie przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest ostatnim etapem przed wystąpieniem po pozwolenie na budowę. Decyzję wydają w zależności od charakteru gruntu: starosta – dla gruntów rolnych, dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym i dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych. Wymóg dotyczy: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy) oraz gruntów leśnych. Grunty klas od IV do VI pochodzenia mineralnego nie wymagają odrolnienia, a ich wyłączenie z produkcji następuje z chwilą rozpoczęcia innego niż rolnicze wykorzystania terenu, potocznie mówiąc od chwili symbolicznego wbicia łopaty na budowie.

Za wyłączenie z produkcji rolnej ustawa nakłada odpowiednie opłaty (art. 12 ust. 7). Dla przykładu: należność za wyłączenie z produkcji rolnej 1ha gruntów klasy R IIIa wynosi 320.595zł. Na kwotę za odrolnienie składają się dwie opłaty: jednorazowa, której wartość wyliczamy następująco: powierzchnia działki (podlegająca wyłączeniu z produkcji rolnej) pomnożona przez 320.595zł i od tego iloczynu odejmujemy wartość działki. Zdarza się, że teren jest wyjątkowo atrakcyjny i może się okazać, że jego cena będzie wyższa niż kwota odrolnienia, wówczas nie zapłacimy nic. Druga to opłata roczna płacona przez 10 lat. Aby obliczyć jej wysokość należy wyłączaną z produkcji rolnej powierzchnię działki pomnożyć przez 320.595zł i potem przez 10%.

Zgodnie z ustawą z opłat zwolnione są powierzchnie do 0,05ha w działce w przypadku budowy domów jednorodzinnych oraz 200mkw. przypadające na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Od początku tego roku kwoty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej są naliczane w inny sposób. Do tej pory bowiem przeliczane były według równowartości tony żyta i opłaty roczne zmieniały się co rok. W myśl nowelizacji mamy teraz znacznie prostsze wyliczenia, ale niestety są to kwoty wyższe. Druga zmiana w przepisach obowiązuje od 1 stycznia 2009r., to art. 5b, który stwierdza, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast.

Barbara Klem