Porady

Bliscy pierwsi

W jaki sposób zawiera się umowę sprzedaży nieruchomości przy istnieniu pierwokupu

Sprzedając działkę, nierzadko trzeba zapytać np. Agencję Nieruchomości Rolnych lub gminę, czy nie zechcą jej przypadkiem kupić. Nie ma bowiem pełnej swobody w zbywaniu nieruchomości. Przepisy przewidują pewne ograniczenia.

Prawo pierwokupu, bo to ono jest głównym ograniczeniem, polega na tym, że zbywca nieruchomości ma obowiązek w trakcie sprzedaży (po zawarciu umowy warunkowej) umożliwić jej nabycie osobie uprawnionej do pierwokupu.

Jak zawrzeć umowę

Umowa sprzedaży nieruchomości z zachowaniem pierwokupu musi być zawarta dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkową umową sprzedaży i polega na tym, że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu z tego pierwokupu nie skorzysta. Umowa ta nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu. Umowę warunkową trzeba następnie przesłać uprawnionemu. Termin do wykonania pierwokupu jest miesięczny, od daty zawiadomienia. W tym czasie uprawniony może jednostronnie pójść do notariusza i złożyć oświadczenie, że daną nieruchomość kupuje na warunkach umowy warunkowej. Oznacza to, że za cenę podaną w tym akcie, dlatego warto jej nie zaniżać.

Jeśli uprawniony nie wykona pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu, wtedy wykonuje się drugą umowę – umowę przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza umowa załatwia część zobowiązaniową sprzedaży, ale własności nie przenosi. Dlatego bez zawarcia drugiego aktu własność nie przejdzie na kupującego.

Kiedy obowiązuje pierwokup

Pierwokup można podzielić na umowny, wynikający z umowy stron w sytuacji, gdy strony zastrzegły prawo pierwokupu w umowie (stosowany rzadko) np. w umowie dzierżawy, umowie sprzedaży, darowiźnie albo pierwokup ustawowy, wynikający z przepisów różnych ustaw. I tak kodeks cywilny reguluje pierwokup współwłaściciela nieruchomości rolnej (art. 166 pkt. 1) „W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.”

Pierwokup wynika również z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 pkt. 1-3), która mówi: „W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są warunki: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana przez conajmniej 3 lata licząc od tej daty.” Co to jest data pewna? Chodzi o datę urzędową, gdy np. na umowie dzierżawy swoje pieczęcie postawił urząd skarbowy i wpisał datę, albo pismo wpłynęło do starostwa do ewidencji gruntów, gdzie potwierdzili wpływ z datą. Można ją też uzyskać u notariusza.

Pierwokup wynika z art 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa: „Agencji Rynku Rolnego przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji.”

Pierwokup przysługuje też gminie w razie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej od skarbu państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Uwaga nabywamy od skarbu państwa, a pierwokup wykonuje gmina. Obowiązuje dopóki nieruchomość jest niezabudowana. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości przysługuje każdorazowo niezależnie od formy zbycia. Dotyczy to również nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wpisane do rejestru zabytków.

Wyjątki od prawa pierwokupu

Ustawodawca w poszczególnych ustawach określił sytuacje, w których pierwokup nie występuje. I tak pierwokup nie obowiązuje: „gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.”

W sytuacji sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu opisane w art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pkt. 5-7 nie ma zastosowania, gdy sprzedaż następuje na rzecz osoby bliskiej. Natomiast krąg osób bliskich podaje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 14) i „należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu”. Generalnie można powiedzieć, iż prawa pierwokupu wynikające z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami są z pierwokupu wyłączone, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.

Kolejny wyjątek występuje w sytuacji, gdy nabywcą jest rolnik, prowadzący gospodarstwo rodzinne (musi spełniać też inne warunki) i oświadcza, że nabywa nieruchomość w celu powiększenia tegoż gospodarstwa. Musi ono mieć powierzchnię od min. 1ha (bez lasu) do 300 ha. Zwolnienie dotyczy rolnika kupującego grunt w gminie, w której mieszka albo w sąsiedniej, albo na terenie której ma choćby jedną działkę rolną. Ma też złożyć oświadczenie, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne i ma wykształcenie rolnicze. Oświadczenie to potwierdza wójt.

Sprzedaż nieruchomości z uwzględnieniem prawa pierwokupu, a więc umowa warunkowa sprzedaży i umowa przenosząca własność w kosztach niewiele różnią się od od umowy sprzedaży bez prawa pierwokupu. Przy umowie warunkowej i umowie przenoszącej własność pobierana jest polowa wynagrodzenia notariusza (dochodzą jedynie podwójne koszty wypisów aktu notarialnego).

Zawierając umowę sprzedaży zaplata ceny sprzedaży może nastąpić w całości przy umowie warunkowej lub przy umowie przenoszącej własność, a także częściowo, przy umowie warunkowej i umowie przenoszącej własność. Strony umowy decydują kiedy i w jakiej formie (gotówką, czy przelewem bankowym) następuje płatność ceny sprzedaży. Zapłacona kwota przy umowie warunkowej nie jest zadatkiem, a częścią ceny. Umowa warunkowa jest już sprzedażą w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, która nie jest umową sprzedaży, a jedynie zobowiązuje strony do jej zawarcia w przyszłości.

Prawo pierwokupu nie jest tożsame z prawem odkupu. Prawo odkupu, o ile zostało zastrzeżone w stosunku do nieruchomości, wykonuje się po zawarciu umowy sprzedaży i regulują je przepisy art. 593-595 Kc.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna Janusz Dąbrowski, kancelaria notarialna Białystok