Porady

Strzeżonego, umowa strzeże

Decydując się na kupno nieruchomości angażujemy zazwyczaj pieniądze pochodzące z oszczędności całego życia lub kredytu, który będzie nas obciążał przez wiele lat. Dlatego powinniśmy kierować się zasadą ograniczonego zaufania

W jakiej formie korzystniej i bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną

Kupując mieszkanie często rezygnujemy z umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego chcąc uniknąć dodatkowych wydatków. Tymczasem koszt sporządzenia umowy przed notariuszem to znikomy ułamek procenta w skali całej inwestycji. Warto go ponieść, gdyż dzięki temu zyskujemy silniejszą ochronę naszych interesów.

Sytuacja taka ma miejsce niezależnie, czy mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym (kupujemy nowe mieszkanie), czy z wtórnym (kupujemy używane). Umowy przedwstępne zawierane są w sytuacji, kiedy nie można od razu dokonać transakcji kupna-sprzedaży, ale strony pomimo to wyrażają wolę zawarcia umowy po ustaniu wynikłej przeszkody. Najczęstszym przykładem takiej sytuacji jest brak wystarczającej ilości pieniędzy na tzw. zakup „od ręki”, albo mieszkanie jest w trakcie budowy (często jest to również wymóg banku udzielającego kredytu na zakup nieruchomości). Umowa przedwstępna stanowi jakby rezerwację na czas zdobycia pieniędzy lub wybudowania. Sprzedający zyskuje potwierdzenie, że strona kupująca poważnie podchodzi do transakcji - przyszły kupujący, ma gwarancję, że wybrane lokum będzie na pewno jego.

Umowa przedwstępna zobowiązuje więc do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej (mówiąc prosto: właściwej umowy kupna-sprzedaży). Aby umowę przyrzeczoną można było zawrzeć, umowa przedwstępna powinna spełniać określone warunki. W myśl art. 389 §1 KC powinna określać: przedmiot i jego cenę. Oznaczenie przedmiotu (w tym przypadku nieruchomości) może nastąpić poprzez podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi, pomocne będą inne dokumenty, które pozwolą na możliwie najpełniejszą identyfikację nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o cenę, to powinna być ona wyrażona w złotych polskich - zgodnie z obowiązującą w prawie polskim zasadą walutowości. Nie można zapomnieć o podaniu terminu (choć kodeks cywilny nie przewiduje takiego obowiązku) zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej podać konkretną datę, gdyż bez jej sprecyzowania będziemy mieli do czynienia niejako z zawieszeniem przyszłej transakcji.

Częstym elementem umowy przedwstępnej jest określenie zadatku i potwierdzenie jego otrzymania przez jedną ze stron umowy. Zadatek wywołuje określone skutki prawne, o czym pisaliśmy w jednym z wcześniejszych wydań naszego miesięcznika. Prócz powyższych elementów do zapisów umowy przedwstępnej można dodać inne, np. ustalenia odnośnie pokrycia kosztów transakcji, czy oświadczenie właściciela, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, bądź zapisy o zastosowaniu kary umownej obciążającej stronę, która nie wykonała zobowiązania, bądź wykonała je nienależycie.

W jakiej formie powinna być sporządzona umowa przedwstępna? Prawodawca nie zastrzega określonej formy do sporządzania umów przedwstępnych. Mogą być one zawierane w zwykłej formie pisemnej bądź w szczególnej, jaką jest akt notarialny. Z owej swobody wypływają jednak niekiedy daleko idące konsekwencje. Od tej decyzji ustawodawca uzależnił określone skutki i ochronę prawną. I tak więc, formą prawnie przewidzianą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nie oznacza to, że umowa przedwstępna do swojej ważności także bezwzględnie wymaga takiej formy (może być zwykła pisemna). Jeśli jednak strony zdecydują się na formę aktu, to strona uzyskuje tym samym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (w myśl zapisu art. 190 K.C.). Jest to bardzo ważne w sytuacji, gdy kontrahent z jakiegoś powodu odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej. Druga strona uzyskuje wówczas możliwość skierowania powództwa do sądu o zawarcie tejże umowy. Sąd uwzględni powództwo, jeżeli umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz czyni zadość formie, jaka wymagana jest dla umowy sprzedaży nieruchomości, a więc, gdy będzie w formie aktu notarialnego.

Sytuacja kształtuje się odmiennie, gdy umowa sporządzona była w zwykłej formie pisemnej. Strona uprawniona nie może korzystać z opisanego powyżej powództwa – może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd rozpatrując sprawę zasądzi odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a więc z uwzględnieniem szkody, jaką strona poniosła czekając na spełnienie obietnicy zawarcia umowy przyrzeczonej. Na wysokość szkody mogą mieć wpływ takie czynniki jak czas, czy koszty uzyskania kredytu.

Sylwia Kuźmicka, pośrednik w obrocie nieruchomościami