Porady

Bo się zasiedziałem…

Jak poprzez zasiedzenie możemy stać się właścicielem nieruchomości

Zasiedzieć można dom - nieruchomość. Zasiedzieć można i obraz – rzecz ruchomą. W obu przypadkach warunkiem koniecznym jest ciągłe posiadanie rzeczy i to posiadanie w dobrej wierze. Różnica tkwi w długości posiadania.

Do zasiedzenia rzeczy ruchomej wystarczą trzy lata, ale skupmy się na nieruchomościach. W tym przypadku zasiedzenie nieruchomości może nastąpić już po 20 latach, jeśli posiadacz - niebędący właścicielem - wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Natomiast w sytuacji, gdy osoba wiedziała lub mogła wiedzieć, że nie przysługuje jej prawo własności, do zasiedzenia potrzeba upływu 30 lat nieprzerwanego posiadania nieruchomości.

Na naszym terenie, szczególnie na wsiach, większość osób mieszka nie posiadając uregulowanego stanu prawnego wobec swojego majątku. Wynika to z faktu, iż osiedlanie się odbywało się w sposób nieformalny. Obrót ziemią obywał się bez obecności rejenta, wzywano jedynie świadków i zawierano transakcje. Kto, co i od kogo kupował, dziś nie da się w żaden formalny sposób udowodnić, a świadkowie często już nie żyją. Stąd potwierdzenia własności można dochodzić jedynie z racji zasiedzenia.

Prawo wymaga, aby posiadacz dysponował nieruchomością jako posiadacz samoistny. Co to znaczy? Musi on traktować nieruchomość jak właściciel. Prawo cywilne uznaje, że posiadanie przejawia się w dwóch aspektach: używaniu fizycznym oraz psychicznym. Przy czym ten fizyczny element musi być widoczny dla innych osób np. korzystanie z domu. Nie może więc zasiedzieć domu najemca. Warto wspomnieć, że w razie trudności z określeniem charakteru posiadania prawo cywilne nakazuje uznawać za posiadacza samoistnego tego, kto faktycznie włada rzeczą.

Aby doszło do zasiedzenia, posiadanie musi mieć charakter ciągły oraz nieprzerwany i trwać przez pewien czas, wyznaczony przez kodeks cywilny. Przed sądem wystarczy wykazać, że posiadacz nabył rzecz w pewnym odległym czasie i że do tej pory nią włada. W takiej sytuacji sąd przyjmie, że przez cały ten czas posiadanie trwało i nie było przerwane.

W przypadku nieruchomości dobra wiara posiadacza w chwili wejścia w posiadanie znacznie skraca termin zasiedzenia - z lat 30 do lat 20. Za posiadacza w dobrej wierze należy uznać osobę, która pozostaje w błędnym przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności określonej rzeczy. Takie przeświadczenie musi być usprawiedliwione okolicznościami. Nie można natomiast uznać, że ktoś jest posiadaczem w dobrej wierze, jeżeli wie, że nie jest właścicielem lub nie dołożył należytej staranności, aby się o tym dowiedzieć. Z kolei za posiadacza w złej wierze można uznać tego, kto wie, lub przy dołożeniu należytej staranności, powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem określonej rzeczy. Warto także wspomnieć, że prawo cywilne przewiduje tutaj występowanie domniemania istnienia dobrej wiary. Jak bowiem wynika z art. 7 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary.

Po upływie określonego w prawie terminu zasiedzenia posiadacz rzeczy nabywa prawo własności, natomiast traci je dotychczasowy właściciel. Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, jednakże ze względów dowodowych potrzebne jest formalne stwierdzenie nabycia własności. Aby tego dokonać posiadacz samoistny musi wszcząć nieprocesowe postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia. Innymi słowy musi wnieść do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. W takim postępowaniu sąd bada, czy posiadanie miało charakter samoistny, czy było nieprzerwane, czy u posiadacza występowała dobra czy zła wiara oraz czy upłynął ustawowy termin zasiedzenia. Jeżeli te wszystkie przesłanki zostaną stwierdzone, sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie. Warto tutaj dodać, że takie postanowienie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nie tworzy prawa własności (bo ono już istnieje z mocy samego prawa), a jedynie je potwierdza. Takie postanowienie jest potrzebne, aby móc udowodnić nabycie własności w trybie zasiedzenia w stosunkach z osobami trzecimi. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie rzeczy. Od wniosku pobierana jest opłata stała w kwocie 2 tys. zł. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych osób, przeciwko którym biegnie termin zasiedzenia, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu ich przez ogłoszenie. Jeżeli w ciągu trzech miesięcy od dnia ogłoszenia nikt nie zgłosi się albo zgłosi się, ale nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna: notariusz Grażyna Domanowska-Cybulska.