Siedmiu wspaniałych

Jak przygotować najlepszą kiszonkę z kukurydzy

Na X Międzynarodowych Targach Ferma Bydła w lutym tego roku w obecności wielu rolników, hodowców z całego kraju rozstrzygnięty został konkurs na kiszonkę wyprodukowaną w 2009r. cechującą się najwyższą jakością i wartością pokarmową. Organizatorem konkursu była firma Polmass SA oraz Katedra Żywienia Zwierząt i Gospodarki Paszowej Wydział Hodowli i Biologii Zwierząt Uniwersytetu Technologiczno- Przyrodniczego w Bydgoszczy.

Jakość i wartość pokarmowa kiszonek, w tym z całych roślin kukurydzy, zależy od wielu czynników. Wśród nich wymienić należy:

- jakość zakiszanego surowca – zwłaszcza skład chemiczny roślin, a w szczególności zawartość węglowodanów (łatwo fermentujących oraz włóknika czyli polisacharydów strukturalnych). Postrzegać należy również ewentualne zachwaszczenie plantacji kukurydzy, stopień zdrewnienia poszczególnych gatunków chwastów, stadium dojrzałości kukurydzy, a zwłaszcza ziarniaków;

- stopień rozdrobnienia zakiszanej masy. Wielkość cząstek powinna wynosić kilka centymetrów (według różnych autorów od 10 do 35 mm). Decydujący wpływ ma rodzaj i właściwe ustawienie sprzętu zbierającego;

- struktura rozdrobnionej masy powinna być wyrazista z ostrymi krawędziami, nie powinna mieć charakteru szarpanego. Pasza zakiszana musi być postrzegana jako pasza szorstka.

Spośród kilkuset przebadanych próbek kiszonek stwierdzono zwykle wysoką, a czasem zbyt wysoką zawartość suchej masy. W wielu kiszonkach zaobserwowano 40 do 50 % suchej masy co jest wartością zbyt dużą, zwłaszcza przy niedostatecznym rozdrobnieniu utrudnia odpowiednie ubicie (gęstość) zakiszanego surowca. Kiszonki wielokrotnie poddane były wtórnej fermentacji (szczególnie w okresie lata), poddane wysokiej temperaturze i dostępowi powietrza (tlenu). Zauważalne było osiąganie przez próbki wysokiej temperatury, pleśnienia co znamionować może wystąpieniem mikotoksyn. Zauważalne było korzystne działanie preparatów kiszonkowych, które chronią kiszonki przed negatywnym wpływem długotrwałego oddziaływania powietrza.

Analizując jakość 24 najlepszych kiszonek z terenu całej Polski zauważyć można optymalny skład chemiczny oraz wysoką wartość energetyczną. Przedstawione w tabeli 1 wartości dotyczą kiszonek z kukurydzy według obowiązujących w Polsce Norm Żywienia Zwierząt.

Zaś z danych zawartych w tabeli 2 wynika, że kiszonki z najlepszych gospodarstw całego kraju prezentowały się nadzwyczaj korzystnie niezależnie od rejonu, warunków glebowych i klimatycznych uzyskano bardzo wysokie parametry. Poziom suchej masy kształtował się na poziomie od 29,2% (gospodarstwo nr 24) do 42,4% (gospodarstwo nr 19). Przy dobrym rozdrobnieniu oraz ugnieceniu ten poziom wilgotności był optymalny do stworzenia warunków dla fermentacji kiszonki. Relatywnie wysoki był również poziom skrobi. W kiszonce z gospodarstwa nr 3 stwierdzono 29,1% suchej masy (wartość najniższa), natomiast w kukurydzy kiszonej w gospodarstwie nr 13 – 38,3% (wartość najwyższa). Wszystkie wyróżnione kiszonki charakteryzowały się wysoką wartością energetyczną. Sucha masa tych pasz cechowała się zawartością ponad 6 MJ NEL w 1 kg suchej masy, a nierzadko osiągała wartość prawie 7 MJ. Są to wyniki porównywalne z najlepszymi w Unii Europejskiej.

Do ścisłego grona (finału) dostało się 15 gospodarstw, które charakteryzowały się najlepszymi kiszonkami otrzymanymi z kukurydzy. Natomiast jako zwycięzców, laureatów wybrano siedem gospodarstw. Poniżej lista „Siedmiu wspaniałych” (lista w porządku alfabetycznym): GR Poświętne z woj. mazowieckiego, HZZ Żołędnica z woj. wielkopolskiego, OHZ Gajewo z woj. pomorskiego, OHZ Garzyn z woj. wielkopolskiego, OHZ Osiek z woj. małopolskiego, OHZ Osięciny z woj. kujawsko-pomorskiego oraz Spółdzielcza Agrofirma Witkowo Zakład Radziszewo z woj. zachodniopomorskiego. Na miano wyróżnienia zasługują również następujące gospodarstwa: SK Dobrzyniewo z woj. Kujawsko-pomorskiego i GRH Żydowo z woj. wielkopolskiego. Szkoda, że nie mamy laureatów z Podlasia. Dzięki m.in. takim fachowcom nasza gospodarka żywieniowa, polskie mleczarstwo ma określoną wysoką pozycje na arenie międzynarodowej.

Marzena Bęcłowicz

Fot. POLMASS SA

Strzeżonego, umowa strzeże

Decydując się na kupno nieruchomości angażujemy zazwyczaj pieniądze pochodzące z oszczędności całego życia lub kredytu, który będzie nas obciążał przez wiele lat. Dlatego powinniśmy kierować się zasadą ograniczonego zaufania

W jakiej formie korzystniej i bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną

Kupując mieszkanie często rezygnujemy z umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego chcąc uniknąć dodatkowych wydatków. Tymczasem koszt sporządzenia umowy przed notariuszem to znikomy ułamek procenta w skali całej inwestycji. Warto go ponieść, gdyż dzięki temu zyskujemy silniejszą ochronę naszych interesów.

Sytuacja taka ma miejsce niezależnie, czy mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym (kupujemy nowe mieszkanie), czy z wtórnym (kupujemy używane). Umowy przedwstępne zawierane są w sytuacji, kiedy nie można od razu dokonać transakcji kupna-sprzedaży, ale strony pomimo to wyrażają wolę zawarcia umowy po ustaniu wynikłej przeszkody. Najczęstszym przykładem takiej sytuacji jest brak wystarczającej ilości pieniędzy na tzw. zakup „od ręki”, albo mieszkanie jest w trakcie budowy (często jest to również wymóg banku udzielającego kredytu na zakup nieruchomości). Umowa przedwstępna stanowi jakby rezerwację na czas zdobycia pieniędzy lub wybudowania. Sprzedający zyskuje potwierdzenie, że strona kupująca poważnie podchodzi do transakcji - przyszły kupujący, ma gwarancję, że wybrane lokum będzie na pewno jego.

Umowa przedwstępna zobowiązuje więc do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej (mówiąc prosto: właściwej umowy kupna-sprzedaży). Aby umowę przyrzeczoną można było zawrzeć, umowa przedwstępna powinna spełniać określone warunki. W myśl art. 389 §1 KC powinna określać: przedmiot i jego cenę. Oznaczenie przedmiotu (w tym przypadku nieruchomości) może nastąpić poprzez podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi, pomocne będą inne dokumenty, które pozwolą na możliwie najpełniejszą identyfikację nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o cenę, to powinna być ona wyrażona w złotych polskich - zgodnie z obowiązującą w prawie polskim zasadą walutowości. Nie można zapomnieć o podaniu terminu (choć kodeks cywilny nie przewiduje takiego obowiązku) zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej podać konkretną datę, gdyż bez jej sprecyzowania będziemy mieli do czynienia niejako z zawieszeniem przyszłej transakcji.

Częstym elementem umowy przedwstępnej jest określenie zadatku i potwierdzenie jego otrzymania przez jedną ze stron umowy. Zadatek wywołuje określone skutki prawne, o czym pisaliśmy w jednym z wcześniejszych wydań naszego miesięcznika. Prócz powyższych elementów do zapisów umowy przedwstępnej można dodać inne, np. ustalenia odnośnie pokrycia kosztów transakcji, czy oświadczenie właściciela, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, bądź zapisy o zastosowaniu kary umownej obciążającej stronę, która nie wykonała zobowiązania, bądź wykonała je nienależycie.

W jakiej formie powinna być sporządzona umowa przedwstępna? Prawodawca nie zastrzega określonej formy do sporządzania umów przedwstępnych. Mogą być one zawierane w zwykłej formie pisemnej bądź w szczególnej, jaką jest akt notarialny. Z owej swobody wypływają jednak niekiedy daleko idące konsekwencje. Od tej decyzji ustawodawca uzależnił określone skutki i ochronę prawną. I tak więc, formą prawnie przewidzianą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nie oznacza to, że umowa przedwstępna do swojej ważności także bezwzględnie wymaga takiej formy (może być zwykła pisemna). Jeśli jednak strony zdecydują się na formę aktu, to strona uzyskuje tym samym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (w myśl zapisu art. 190 K.C.). Jest to bardzo ważne w sytuacji, gdy kontrahent z jakiegoś powodu odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej. Druga strona uzyskuje wówczas możliwość skierowania powództwa do sądu o zawarcie tejże umowy. Sąd uwzględni powództwo, jeżeli umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz czyni zadość formie, jaka wymagana jest dla umowy sprzedaży nieruchomości, a więc, gdy będzie w formie aktu notarialnego.

Sytuacja kształtuje się odmiennie, gdy umowa sporządzona była w zwykłej formie pisemnej. Strona uprawniona nie może korzystać z opisanego powyżej powództwa – może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd rozpatrując sprawę zasądzi odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a więc z uwzględnieniem szkody, jaką strona poniosła czekając na spełnienie obietnicy zawarcia umowy przyrzeczonej. Na wysokość szkody mogą mieć wpływ takie czynniki jak czas, czy koszty uzyskania kredytu.

Sylwia Kuźmicka, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Bliscy pierwsi

W jaki sposób zawiera się umowę sprzedaży nieruchomości przy istnieniu pierwokupu

Sprzedając działkę, nierzadko trzeba zapytać np. Agencję Nieruchomości Rolnych lub gminę, czy nie zechcą jej przypadkiem kupić. Nie ma bowiem pełnej swobody w zbywaniu nieruchomości. Przepisy przewidują pewne ograniczenia.

Prawo pierwokupu, bo to ono jest głównym ograniczeniem, polega na tym, że zbywca nieruchomości ma obowiązek w trakcie sprzedaży (po zawarciu umowy warunkowej) umożliwić jej nabycie osobie uprawnionej do pierwokupu.

Jak zawrzeć umowę

Umowa sprzedaży nieruchomości z zachowaniem pierwokupu musi być zawarta dwuetapowo. Pierwsza umowa jest warunkową umową sprzedaży i polega na tym, że sprzedający sprzedaje, a kupujący kupuje nieruchomość, pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu z tego pierwokupu nie skorzysta. Umowa ta nie przenosi własności, bo własność nieruchomości nie może być przenoszona ani pod warunkiem, ani z zastrzeżeniem terminu. Umowę warunkową trzeba następnie przesłać uprawnionemu. Termin do wykonania pierwokupu jest miesięczny, od daty zawiadomienia. W tym czasie uprawniony może jednostronnie pójść do notariusza i złożyć oświadczenie, że daną nieruchomość kupuje na warunkach umowy warunkowej. Oznacza to, że za cenę podaną w tym akcie, dlatego warto jej nie zaniżać.

Jeśli uprawniony nie wykona pierwokupu w wymaganym terminie, albo przed upływem tego terminu złoży oświadczenie, że rezygnuje z prawa pierwokupu, wtedy wykonuje się drugą umowę – umowę przeniesienia własności nieruchomości. Pierwsza umowa załatwia część zobowiązaniową sprzedaży, ale własności nie przenosi. Dlatego bez zawarcia drugiego aktu własność nie przejdzie na kupującego.

Kiedy obowiązuje pierwokup

Pierwokup można podzielić na umowny, wynikający z umowy stron w sytuacji, gdy strony zastrzegły prawo pierwokupu w umowie (stosowany rzadko) np. w umowie dzierżawy, umowie sprzedaży, darowiźnie albo pierwokup ustawowy, wynikający z przepisów różnych ustaw. I tak kodeks cywilny reguluje pierwokup współwłaściciela nieruchomości rolnej (art. 166 pkt. 1) „W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.”

Pierwokup wynika również z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 3 pkt. 1-3), która mówi: „W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są warunki: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana przez conajmniej 3 lata licząc od tej daty.” Co to jest data pewna? Chodzi o datę urzędową, gdy np. na umowie dzierżawy swoje pieczęcie postawił urząd skarbowy i wpisał datę, albo pismo wpłynęło do starostwa do ewidencji gruntów, gdzie potwierdzili wpływ z datą. Można ją też uzyskać u notariusza.

Pierwokup wynika z art 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa: „Agencji Rynku Rolnego przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od Agencji.”

Pierwokup przysługuje też gminie w razie sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej od skarbu państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Uwaga nabywamy od skarbu państwa, a pierwokup wykonuje gmina. Obowiązuje dopóki nieruchomość jest niezabudowana. Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości przysługuje każdorazowo niezależnie od formy zbycia. Dotyczy to również nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo wpisane do rejestru zabytków.

Wyjątki od prawa pierwokupu

Ustawodawca w poszczególnych ustawach określił sytuacje, w których pierwokup nie występuje. I tak pierwokup nie obowiązuje: „gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo, gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.”

W sytuacji sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu opisane w art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pkt. 5-7 nie ma zastosowania, gdy sprzedaż następuje na rzecz osoby bliskiej. Natomiast krąg osób bliskich podaje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 14) i „należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu”. Generalnie można powiedzieć, iż prawa pierwokupu wynikające z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami są z pierwokupu wyłączone, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy.

Kolejny wyjątek występuje w sytuacji, gdy nabywcą jest rolnik, prowadzący gospodarstwo rodzinne (musi spełniać też inne warunki) i oświadcza, że nabywa nieruchomość w celu powiększenia tegoż gospodarstwa. Musi ono mieć powierzchnię od min. 1ha (bez lasu) do 300 ha. Zwolnienie dotyczy rolnika kupującego grunt w gminie, w której mieszka albo w sąsiedniej, albo na terenie której ma choćby jedną działkę rolną. Ma też złożyć oświadczenie, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne i ma wykształcenie rolnicze. Oświadczenie to potwierdza wójt.

Sprzedaż nieruchomości z uwzględnieniem prawa pierwokupu, a więc umowa warunkowa sprzedaży i umowa przenosząca własność w kosztach niewiele różnią się od od umowy sprzedaży bez prawa pierwokupu. Przy umowie warunkowej i umowie przenoszącej własność pobierana jest polowa wynagrodzenia notariusza (dochodzą jedynie podwójne koszty wypisów aktu notarialnego).

Zawierając umowę sprzedaży zaplata ceny sprzedaży może nastąpić w całości przy umowie warunkowej lub przy umowie przenoszącej własność, a także częściowo, przy umowie warunkowej i umowie przenoszącej własność. Strony umowy decydują kiedy i w jakiej formie (gotówką, czy przelewem bankowym) następuje płatność ceny sprzedaży. Zapłacona kwota przy umowie warunkowej nie jest zadatkiem, a częścią ceny. Umowa warunkowa jest już sprzedażą w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, która nie jest umową sprzedaży, a jedynie zobowiązuje strony do jej zawarcia w przyszłości.

Prawo pierwokupu nie jest tożsame z prawem odkupu. Prawo odkupu, o ile zostało zastrzeżone w stosunku do nieruchomości, wykonuje się po zawarciu umowy sprzedaży i regulują je przepisy art. 593-595 Kc.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna Janusz Dąbrowski, kancelaria notarialna Białystok

Dom zamiast żyta

Fot. B.Klem Postępowanie administracyjne wyłączające grunty z produkcji rolnej lub leśnej jest zwolnione z opłat, ale uprzedzamy wszystkich, że wymaga ono czasu.

W jaki sposób wyłączyć z produkcji grunt rolny pod budowę

W ostatnich latach wzrasta zainteresowanie inwestorów działkami rolnymi. Mogą być one swobodnie nabywane i użytkowane zgodnie z ich przeznaczeniem, ale gdy chcemy na nich wybudować dom, pojawiają się ograniczenia. Jakie i dlaczego?

Ziemia rolna bywa kilkukrotnie tańsza od działek przeznaczonych pod budownictwo. Dla ludzi, których nie przerażają formalności administracyjne, jest to dobry sposób na atrakcyjny zakup terenu, który w przyszłości posłuży pod budowę domu. Aby tak się stało należy wyłączyć ten grunt z produkcji rolnej.

Gdy gmina plan ma

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dokumentem, stanowiącym podstawę planowania przestrzennego gminy - planowania zabudowy w gminie. Bez takiego planu „kuleje” budownictwo w gminie, zamiera działalność inwestycyjna. Dla inwestora budującego chociażby mały domek jednorodzinny jest to niezmiernie ważny dokument. Potocznie nazywany „wyrys, wypis” z planu jest wystarczającym dokumentem do uzyskania pozwolenia na budowę. To właśnie ta decyzja rozpoczyna cały proces inwestycyjny. Mówiąc krótko, istnienie planu znacznie ułatwia drogę do własnego domu lub mieszkania. Na terenie powiatu białostockiego najszersze plany zagospodarowania posiadają dwie gminy: Choroszcz i Łapy.

Gdy gmina planu nie ma

Jeżeli zaś interesuje nas rozpoczęcie budowy w miejscu, które nie jest objęte planem miejscowym, formalności są bardziej skomplikowane. Należy je rozpocząć od wystąpienia do gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Gmina określa, czy istnieje możliwość konkretnej zabudowy na danym terenie. O decyzję gminy można występować kilka razy, pytając o różne warunki zabudowy. Z praktyki można wnioskować, że: jeśli w sąsiedztwie istnieje zabudowa jednorodzinna i wystąpimy z pytaniem o taką samą inwestycję, to najprawdopodobniej otrzymamy decyzję pozytywną. Jeśli gmina wydaje pozytywną decyzję to przed inwestorem kolejny etap.

Wyłączenie z produkcji

Gdy przeznaczenie gruntów pozwala na budowę (lub jeśli wynika to z planu miejscowego) konieczne jest wyłączenie ich z produkcji leśnej lub rolnej. Reguluje to ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 03.02.95r. (Dz.U. Z 2004r. Nr 121 p.1266 z p.zm.), której zadaniem jest ograniczanie przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej jest ostatnim etapem przed wystąpieniem po pozwolenie na budowę. Decyzję wydają w zależności od charakteru gruntu: starosta – dla gruntów rolnych, dyrektor parku narodowego – dla gruntów położonych w parku narodowym i dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – dla gruntów leśnych. Wymóg dotyczy: użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, pozostałych (wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy) oraz gruntów leśnych. Grunty klas od IV do VI pochodzenia mineralnego nie wymagają odrolnienia, a ich wyłączenie z produkcji następuje z chwilą rozpoczęcia innego niż rolnicze wykorzystania terenu, potocznie mówiąc od chwili symbolicznego wbicia łopaty na budowie.

Za wyłączenie z produkcji rolnej ustawa nakłada odpowiednie opłaty (art. 12 ust. 7). Dla przykładu: należność za wyłączenie z produkcji rolnej 1ha gruntów klasy R IIIa wynosi 320.595zł. Na kwotę za odrolnienie składają się dwie opłaty: jednorazowa, której wartość wyliczamy następująco: powierzchnia działki (podlegająca wyłączeniu z produkcji rolnej) pomnożona przez 320.595zł i od tego iloczynu odejmujemy wartość działki. Zdarza się, że teren jest wyjątkowo atrakcyjny i może się okazać, że jego cena będzie wyższa niż kwota odrolnienia, wówczas nie zapłacimy nic. Druga to opłata roczna płacona przez 10 lat. Aby obliczyć jej wysokość należy wyłączaną z produkcji rolnej powierzchnię działki pomnożyć przez 320.595zł i potem przez 10%.

Zgodnie z ustawą z opłat zwolnione są powierzchnie do 0,05ha w działce w przypadku budowy domów jednorodzinnych oraz 200mkw. przypadające na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Od początku tego roku kwoty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej są naliczane w inny sposób. Do tej pory bowiem przeliczane były według równowartości tony żyta i opłaty roczne zmieniały się co rok. W myśl nowelizacji mamy teraz znacznie prostsze wyliczenia, ale niestety są to kwoty wyższe. Druga zmiana w przepisach obowiązuje od 1 stycznia 2009r., to art. 5b, który stwierdza, że przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne, położonych w granicach administracyjnych miast.

Barbara Klem

Daniny dla gminy

Nowe plany zagospodarowania przestrzennego niosą obowiązek opłaty planistycznej

Wyobraźmy sobie dużą łąkę pod miastem, którą otrzymaliśmy dawno w spadku po rodzicach. Jak bardzo wzrośnie jej wartość, jeśli miejscowa gmina uchwalając plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczy ten teren na działki budowlane! Bardzo optymistyczny fakt takowej zmiany ma niestety i swoje „ale”…

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt.4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003 r.( Dz.U. Nr 80, poz 717 ze zm. ), jeśli z uchwaleniem planu albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel nieruchomości (użytkownik wieczysty) sprzedaje ją przed upływem pięciu lat od dnia obowiązywania nowego planu, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, zwaną niekiedy rentą planistyczną lub urbanistyczną, w wysokości do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata planistyczna jest więc rodzajem daniny publicznej, stanowiącej udział gminy w dochodach zbywcy nieruchomości, której wartość została podwyższona w wyniku działań samej gminy. Danina ta również aktywizuje działania gminy w zakresie podejmowania prac planistycznych, których celem jest zmiana przeznaczenia gruntów (zwłaszcza z rolnych na budowlane) w celu podwyższenia ich wartości.

Decyzję ustalającą opłatę podejmuje się bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Notariusz jest zobowiązany do przesłania gminie umowy zbycia w terminie siedmiu dni od jej sporządzenia. Wielkość ustalona przez zbywcę i nabywcę nieruchomości w umowie nie przesądza o wysokości opłaty planistycznej. Gmina naliczy opłatę według opinii rzeczoznawcy, a nie ceny określonej w akcie notarialnym. Właściciel może nie zgodzić się z decyzją gminy i przedstawić swoje racje w postępowaniu odwoławczym.

Opłata planistyczna ma zastosowanie, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi w dowolnej formie, a więc w drodze sprzedaży, czy poprzez darowiznę lub umowę zamiany. Ustala się jej wysokość na dzień zawarcia umowy przed notariuszem. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłatę planistyczną pomniejsza się o wartość nakładów, poniesionych przez właściciela w tym okresie, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Jeśli wartość działki na skutek uchwalenia planu wzrosła np. do 100 tys. zł, a do tego czasu wynosiła 60 tys. zł, następnie właściciel poniósł nakłady na nieruchomość w wysokości 10 tys. zł, opłata planistyczna będzie naliczona maksymalnie w kwocie 9 tys. zł.

Powołana wyżej ustawa ( art. 58 ust. 2 i art. 63 ust. 3 ) przewiduje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie tylko w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, ale też w przypadku wydania przez gminę decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w konsekwencji której wzrośnie wartość nieruchomości. Wiele gmin korzysta z tej możliwości, pomimo istnienia wątpliwości dotyczących podstawy prawnej do ustalania stawek procentowych opłaty planistycznej pobieranej w tymże trybie.

Właściciel nieruchomości analizujący rentowność transakcji może żądać ustalenia wysokości opłaty planistycznej przed dokonaniem sprzedaży. Wniosek o naliczenie opłaty nie musi być uzasadniony. Na tej podstawie właściwy samorząd wydaje decyzję administracyjną ustalając w niej wysokość opłaty planistycznej.

Wydaje się słusznym, aby pośrednik działający na rzecz zbywcy określonej nieruchomości udzielił mu informacji o możliwości wcześniejszego ustalenia wysokości tej należności wobec gminy. Trzeba jednakże zauważyć, że wprawdzie wysokość opłaty powinna być ustalona na przewidywany dzień obrotu nieruchomością, to określenie wartości nieruchomości możliwe jest tylko na dzień sporządzenia opinii. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których zbywca dopiero rozpoczyna poszukiwanie kontrahenta umowy transakcyjnej.

Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów, opłaty planistycznej nie można wliczyć w koszty odpłatnego zbycia nieruchomości z uwagi na to, że uzyskanie przychodu ze zbycia nieruchomości następuje formalnie w dacie zawarcia umowy notarialnej, a należność z tytułu opłaty planistycznej może powstać wyłącznie po tej dacie.

Wojciech Karpiński