Strzeżonego, umowa strzeże

W jakiej formie korzystniej i bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną

Kupując mieszkanie często rezygnujemy z umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego chcąc uniknąć dodatkowych wydatków. Tymczasem koszt sporządzenia umowy przed notariuszem to znikomy ułamek procenta w skali całej inwestycji. Warto go ponieść, gdyż dzięki temu zyskujemy silniejszą ochronę naszych interesów.

Sytuacja taka ma miejsce niezależnie, czy mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym (kupujemy nowe mieszkanie), czy z wtórnym (kupujemy używane). Umowy przedwstępne zawierane są w sytuacji, kiedy nie można od razu dokonać transakcji kupna-sprzedaży, ale strony pomimo to wyrażają wolę zawarcia umowy po ustaniu wynikłej przeszkody. Najczęstszym przykładem takiej sytuacji jest brak wystarczającej ilości pieniędzy na tzw. zakup „od ręki”, albo mieszkanie jest w trakcie budowy (często jest to również wymóg banku udzielającego kredytu na zakup nieruchomości). Umowa przedwstępna stanowi jakby rezerwację na czas zdobycia pieniędzy lub wybudowania. Sprzedający zyskuje potwierdzenie, że strona kupująca poważnie podchodzi do transakcji - przyszły kupujący, ma gwarancję, że wybrane lokum będzie na pewno jego.

Umowa przedwstępna zobowiązuje więc do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej (mówiąc prosto: właściwej umowy kupna-sprzedaży). Aby umowę przyrzeczoną można było zawrzeć, umowa przedwstępna powinna spełniać określone warunki. W myśl art. 389 §1 KC powinna określać: przedmiot i jego cenę. Oznaczenie przedmiotu (w tym przypadku nieruchomości) może nastąpić poprzez podanie numeru księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi, pomocne będą inne dokumenty, które pozwolą na możliwie najpełniejszą identyfikację nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o cenę, to powinna być ona wyrażona w złotych polskich - zgodnie z obowiązującą w prawie polskim zasadą walutowości. Nie można zapomnieć o podaniu terminu (choć kodeks cywilny nie przewiduje takiego obowiązku) zawarcia umowy przyrzeczonej. Najlepiej podać konkretną datę, gdyż bez jej sprecyzowania będziemy mieli do czynienia niejako z zawieszeniem przyszłej transakcji.

Częstym elementem umowy przedwstępnej jest określenie zadatku i potwierdzenie jego otrzymania przez jedną ze stron umowy. Zadatek wywołuje określone skutki prawne, o czym pisaliśmy w jednym z wcześniejszych wydań naszego miesięcznika. Prócz powyższych elementów do zapisów umowy przedwstępnej można dodać inne, np. ustalenia odnośnie pokrycia kosztów transakcji, czy oświadczenie właściciela, że nieruchomość jest wolna od obciążeń, bądź zapisy o zastosowaniu kary umownej obciążającej stronę, która nie wykonała zobowiązania, bądź wykonała je nienależycie.

W jakiej formie powinna być sporządzona umowa przedwstępna? Prawodawca nie zastrzega określonej formy do sporządzania umów przedwstępnych. Mogą być one zawierane w zwykłej formie pisemnej bądź w szczególnej, jaką jest akt notarialny. Z owej swobody wypływają jednak niekiedy daleko idące konsekwencje. Od tej decyzji ustawodawca uzależnił określone skutki i ochronę prawną. I tak więc, formą prawnie przewidzianą do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Nie oznacza to, że umowa przedwstępna do swojej ważności także bezwzględnie wymaga takiej formy (może być zwykła pisemna). Jeśli jednak strony zdecydują się na formę aktu, to strona uzyskuje tym samym możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (w myśl zapisu art. 190 K.C.). Jest to bardzo ważne w sytuacji, gdy kontrahent z jakiegoś powodu odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej. Druga strona uzyskuje wówczas możliwość skierowania powództwa do sądu o zawarcie tejże umowy. Sąd uwzględni powództwo, jeżeli umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz czyni zadość formie, jaka wymagana jest dla umowy sprzedaży nieruchomości, a więc, gdy będzie w formie aktu notarialnego.

Sytuacja kształtuje się odmiennie, gdy umowa sporządzona była w zwykłej formie pisemnej. Strona uprawniona nie może korzystać z opisanego powyżej powództwa – może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd rozpatrując sprawę zasądzi odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umownego, a więc z uwzględnieniem szkody, jaką strona poniosła czekając na spełnienie obietnicy zawarcia umowy przyrzeczonej. Na wysokość szkody mogą mieć wpływ takie czynniki jak czas, czy koszty uzyskania kredytu.

Sylwia Kuźmicka, pośrednik w obrocie nieruchomościami

Fot. FERIA NIERUCHOMOŚCI

Fot. BETAFENCE

Dom z kredytem proszę

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką

Coraz więcej inwestorów budując dom, czy kupując mieszkanie przynajmniej w części wartości inwestycji korzysta z kredytu. Z reguły są to kilkudziesięcioletnie pożyczki. Przybywa więc i ofert sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką.

Czy można sprzedać taką nieruchomość? Czy bezpieczne jest kupno takiego domu, mieszkania, czy działki?

Wiele osób jest przekonanych, że sprzedaż mieszkania, czy domu obciążonego kredytem nie jest możliwa. Zwłaszcza, że nabywca zakup nieruchomości również finansuje w całości lub w części ze środków uzyskanych tytułem kredytu. Mieszkanie z kredytem kupić „na kredyt”, sytuacja zaczyna stawać się coraz bardziej nierealna. Nic bardziej błędnego.

Sprawa jest jasna dla notariusza i banku, którzy pomogą nam przebrnąć przez taką transakcję. W praktyce dzieje się to w ten sposób: w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości notariusz zawiera informację, że część ceny od kupującego trafi bezpośrednio do banku sprzedającego – jako spłata kredytu. Spłata wierzytelności zabezpieczonej hipoteka powoduje wygaśnięcie hipoteki. Tylko różnica między ceną sprzedaży, a spłaconym zadłużeniem trafi do kieszeni sprzedającego. Notariusz musi zadbać o to, by w akcie notarialnym wskazane zostało konto służące obsłudze kredytu, na które kupujący ma wpłacić pieniądze.

Sprzedaż mieszkanie obciążonego hipoteką wymaga współdziałania z Bankiem – wierzycielem, w którym sprzedający spłaca kredyt. Przed sporządzeniem aktu notarialnego potrzebna jest bowiem opinia banku o warunkach spłacanego kredytu. Musimy „zdobyć” m.in. Zgodę banku na wcześniejszą spłatę kredytu, numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy, wysokość kwoty, która ma zostać przelana oraz oświadczenie banku, że pod warunkiem wpłaty środków na spłatę kredytu bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Informacje te muszą być wpisane w akcie notarialnym.

Istnieje też druga możliwość transakcji. Chodzi o przejęcie długu przez nabywcę, który dalej będzie spłacał kredyt. W tej sytuacji jesteśmy zależni od zgody banku.

Kupujący, który transakcję zamierza finansować ze środków uzyskanych tytułem kredytu bankowego może wybrać dowolny bank, który najbardziej mu odpowiada.

Po dokonaniu spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, bank udzielający kredytu sprzedającemu wystawia zaświadczenie informujące, iż wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła wobec całkowitej spłaty kredytu wraz z należnościami ubocznymi. Zaświadczenie to należy złożyć wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki (oraz opłatą sądową za wykreślenie, która wynosi połowę opłaty za wpis hipoteki, tj. 100 zł), do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego wedle miejsca położenia nieruchomości. Nabywca nieruchomości składa natomiast oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości a następnie kieruje wniosek do w/w sądu o wpisanie tej hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości (w tym przypadku opłata sądowa wynosi 200zł).

Barbara Klem

Co to jest hipoteka umowna?

SŁOWNIK WAŻNIEJSZYCH TERMINÓW

Hipoteka umowna jest narzędziem służącym do zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione na nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej, lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość, prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz własności znajdującego się na nim budynku lub na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Hipoteka może być również ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli ta część stanowi udział współwłaściciela, jednakże wierzyciele bardzo rzadko wyrażają zgodę na ten rodzaj zabezpieczenia.

Dzięki ustanowieniu hipoteki wierzyciel może żądać zaspokojenia swych roszczeń pieniężnych z obciążonej nieruchomości (prawa). Jeśli wartość nieruchomości jest duża, wówczas hipoteką można zabezpieczyć nawet kilka wierzytelności.

Jak można ustanowić hipotekę umowną? Aby powstała hipoteka umowna, potrzebna jest wola właściciela do złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki i wpis tej hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, która ma być przedmiotem hipoteki. Taki wpis ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka umowna może być: hipoteką zwykłą – ustanowioną w oznaczonej sumie pieniężnej, zabezpieczającą wierzytelność której wysokość jest określona, np. kapitał kredytu lub hipoteką kaucyjną – ustanowioną o oznaczonej sumy pieniężnej, zabezpieczającą wierzytelność o wysokości nie ustalonej, np. odsetki od kredytu przy zmiennym oprocentowaniu kredytu.

Szczególnym rodzajem hipoteki umownej jest hipoteka łączna (kaucyjna lub zwykła) ustanowiona w celu zabezpieczenia tej samej jednej wierzytelności - obciążająca kilka nieruchomości dłużnika. Wierzyciel może wówczas wedle swego uznania żądać zaspokojenia z jednej nieruchomości, z niektórych z nich lub ze wszystkich nieruchomości obciążonych, może również dokonać podziału wierzytelności pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Może istnieć tylko razem z wierzytelnością - jeśli wygasa wierzytelność (w szczególności poprzez całkowitą spłatę długu) – wygasa również zabezpieczająca ją hipoteka. W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wierzyciel (np. bank) nie ma prawa do korzystania z nieruchomości. Tak więc dopóki dłużnik reguluje spłaty na bieżąco, zgodnie z umową, dopóty bank nie ma żadnej władzy nad nieruchomością.

Hipoteka nie ogranicza właściciela nieruchomości w prawie korzystania z niej. Jednakże w sytuacji zmniejszenia się wartości nieruchomości w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, będącego następstwem zdarzeń, za które właściciel odpowiada, wierzyciel może zażądać od właściciela przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia wierzytelności, wyznaczając mu w tym celu odpowiedni termin. Gdy właściciel nie spełni żądania wierzyciela w wyznaczonym terminie, wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Właściciel może dokonać zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz osoby trzeciej, która staje się wówczas dłużnikiem rzeczowym. Nabywca nieruchomości może w takiej sytuacji dokonać przejęcia długu zbywcy nieruchomości (za zgodą wierzyciela) i stać się również dłużnikiem osobistym wierzyciela, albo nie dokonywać tego przejęcia – w tym przypadku dłużnikiem osobistym nadal pozostaje dotychczasowy właściciel.

Zgoda wierzyciela na dokonanie zbycia nieruchomości nie jest potrzebna, jednakże w wielu umowach kredytowych pojawiają się postanowienia, które w takiej sytuacji przewidują postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności i dają wierzycielowi (bankowi) możliwość żądania niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

Zaspokojenie roszczeń wierzyciela z nieruchomości obciążonej hipoteką odbywa się na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym – poprzez sprzedaż licytacyjną tej nieruchomości i jest prowadzone w stosunku do nieruchomości oraz jej aktualnego (w dniu wszczęcia postępowania egzekucyjnego) właściciela, będącego dłużnikiem rzeczowym - bez względu na to, czy jest on również dłużnikiem osobistym czy też nie.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności hipoteka wygasa, a na jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny zbycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny pomiędzy wierzycieli, bez względu na to kto wystąpił z wnioskiem o egzekucję z nieruchomości.

Barbara Klem

Konsultacja merytoryczna: notariusz Joanna Nieścierowicz, Białystok.

Krótko

Dochód rolnika do Trybunału

Rolnicy z woj. łódzkiego chcą zaskarżyć do Trybunału Konstytucyjnego niejednolite przepisy, dotyczące obliczenia dochodu z 1 ha - podał portal www.izbarolnicza.lodz.pl. Problem znany jest od lat, a rozwiązania wciąż nie widać. Resort rolnictwa twierdzi, że ustalenie rzeczywistego poziomu dochodu, uzyskiwanego z danego gospodarstwa nie jest możliwe, ponieważ rolnicy nie prowadzą ewidencji dochodów. Więc póki co - każdy rolnik ma trzy dochody. W przypadku ustawy o świadczeniach rodzinnych dochód z 1 ha przeliczeniowego wynosi 252 zł, na podstawie ustawy o pomocy społecznej dochód przyjmuje się w kwocie 194 zł, według corocznego obwieszczenia prezesa GUS wynosi 90,50 zł. Z tego wynika, że z jednej strony dochód jest zbyt wysoki, aby dostać pomoc socjalną np. uczniowie ubiegający się o stypendia, a z drugiej - zbyt niski, aby dostać kredyt.

Rolnik mniej dochodowy

Żadna to tajemnica, ale teraz informacja o spadku dochodów rolników podał Eurostat. Z danych instytucji wynika, iż dochody rolników w Unii Europejskiej, przypadające na jednego pracującego spadły średnio o 12,2%. W najcięższej sytuacji znaleźli się rolnicy na Węgrzech (dochody w dół o 35,6%), we Włoszech (25,3%), Luksemburgu (25,1%), Czechach (24,1%), Irlandii (22,3%), Niemczech (21%), Austrii (20,4%) i Francji (19,8%). Na plusie rok zakończyli rolnicy z trzech krajów – Wielkiej Brytanii (wzrost o 14,3%), Malty (9,1%) i Finlandii (2,6%). W Polsce dochody na jednego pracującego w rolnictwie spadły o 12,4%. Do spadku dochodów przyczyniły się głównie ceny. W ubiegłym roku potaniały wszystkie produkty roślinne oraz najważniejsze produkty zwierzęce.

Finisz niskotowarowych

Jednym z najpopularniejszych działań z unijnych funduszy pomocowych było „Wsparcie dla gospodarstw niskotowarowych”, w którym to środki wypłacane były w kilku częściach, po spełnieniu określonych wymagań. W tym roku uruchomiona zostanie wypłata ostatniej raty działania - informuje TVP redakcja rolna. Z tej formy pomocy w kraju skorzystało ponad 150 tys. rolników. Czwarta i piąta rata dotacji należy się jednak tylko tym, którzy spełnili warunki wyznaczone w planie rozwoju gospodarstwa. Nie udało się to blisko 1/5 rolników. 20 tysięcy osób nie złożyło wymaganych oświadczeń. W tym roku wsparcie dla gospodarstw niskotowarowych wynosi 5.130 zł. Agencja zapewnia, że wypłaty ostatniej raty rozpoczną się najdalej za kilka tygodni.

Mleko przez różowe okulary

Jak podał portal biznesowy Gazety Wyborczej powołując się na prognozy Organizacji ds. Wyżywienia i Rolnictwa Narodów Zjednoczonych (FAO) i Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), w ciągu kolejnych ośmiu lat produkcja mleka będzie rosła o 1,7% rocznie, a ceny nie powinny się drastycznie zmieniać. Eksperci przewidują, że uspokojenie rynku powinno nastąpić najpóźniej pod koniec tego roku. Poprawę sytuacji w branży dostrzegają też przedstawiciele polskich organizacji, np. Polskiej Izby Mleka. Według nich ceny produktów mleczarskich wzrosną wyraźniej od 2011r. m.in. dzięki przezwyciężeniu kryzysu gospodarczego. Do roku 2018 nie powinny mieć miejsca spektakularne podwyżki. Dużo, bo o 12% zdrożeje masło. Wpłyną na to ceny paliw i olejów roślinnych.

Co z cenami nawozów?

Portal wrp.pl namawia do przemyślanych zakupów nawozów na początku tego roku. Zwyżki cen są znacznie niższe niż te rekordowe sprzed roku, a rokowania analityków odnośnie rynku nawozów są jak na razie optymistyczne. Ceny mocznika są na najniższym poziomie od 2006r., a magazyny są pełne są zapasów amoniaku.

Recepta na kryzys

Już od dłuższego czasu w mediach pojawiają się doniesienia o unijnej pomocy, która ma być przeznaczona na pomoc dla sektora mleczarskiego. Mowa o 20 mln euro. TVP redakcja rolna przypomina, że zostało coraz mniej czasu na ich wydanie. Pieniądze bowiem muszą być wydane do końca czerwca. Przeznaczone mają być na koncentracje i inwestycje w gospodarstwach. Minister rolnictwa Marek Sawicki powiedział, że propozycja resortu jest taka, żeby w pierwszej kolejności pieniądze skierować do gospodarstw średnich, mających kwoty pomiędzy 50-150 tys. kg. Miałoby to być jednorazowe wsparcie na wniosek właścicieli na inwestycje, rozwój.

Serek ze wsi legalny

Szara strefa w rolnictwie istnieje - to nie tajemnica. Bo póki co, nie ma w Polsce przepisów, które pozwalałyby właścicielom na bezpośrednią sprzedaż produktów wytworzonych we własnych gospodarstwach. Platforma Obywatelska chce, aby rolnicy nie płacąc podatków mogli produkować, a co najważniejsze sprzedawać, wytworzoną przez siebie żywność - informuje TVP redakcja rolna. Organizacje rolnicze poparły ten pomysł. W krajach Europy Zachodniej taka sprzedaż jest normalnym zjawiskiem. W projekcie nowelizacji ustaw o swobodzie gospodarczej i PIT senatorowie zaproponowali, aby rolnik, który osobiście wytwarza tradycyjną żywność na małą skalę mógł to robić legalnie, a nawet nie płacić z tego tytułu podatków. Są jednak jeszcze pewne wymogi. Produkcja takich artykułów musi następować bez użycia np. linii technologicznych charakterystycznych dla zakładów produkujących na dużą skalę. Po drugie rolnik musi produkować z własnych surowców.

zebrała sam